RÉSIDENCES DE TOURISME : UN CROISEMENT ENTRE LA RÉSIDENCE SECONDAIRE ET L’HÔTEL ?

 

L’acquisition d’une résidence secondaire où passer tout ou partie de ses congés, constitue un rêve pour beaucoup d’entre nous.

Mais il s’agit d’un rêve qui a un coût loin d’être négligeable, car il s’agit d’un bien immobilier qu’il faut entretenir et dont il faut payer les charges de toutes sortes.

De plus, le bien en question est inoccupé, la plupart du temps hors périodes de vacances scolaires.

Cette inoccupation des lieux représente qui plus est, non seulement un coût pour son propriétaire, mais également indirectement pour la collectivité qui ne bénéficie que très partiellement des retombées économiques liées à une occupation à temps plein ou presque.

C’est dans cet esprit que sont apparus depuis les années soixante des modes d’acquisition de biens en zones de vacances permettant pour un coût moindre de bénéficier d’un appartement, d’un chalet, en bord de mer ou à la montagne pour l’essentiel.

Par ordre chronologique, sont d’abord apparus :

  • La « multipropriété » : il s’agit d’un droit à disposer d’un bien immobilier pendant une certaine période de l’année (le plus souvent ces périodes sont des semaines) : par exemple, on achète un droit sur tel ou tel appartement lors de la Nième semaine de l’année. Ce droit s’acquiert par l’acquisition de parts sociales dans des sociétés dont le nom (à rallonge) est « sociétés d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé ». Il est important de préciser qu’il ne s’agit pas ici d’un droit de propriété. Nous reviendrons sur ce concept ultérieurement
  • Un autre mode d’acquisition est une propriété « allégée » ou « nouvelle propriété » selon l’expression de « Pierre et vacances ». C’est ce mode que nous allons traiter maintenant et qui est utilisé par des centres de vacances y compris naturistes.

Celui-ci s’exerce dans le cadre juridique des « résidences de tourisme ». Mais qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Nous trouvons la définition dans l’article D321-1 du code du tourisme :

« La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »

Les notions importantes sont ici :

  • Exploitation permanente ou saisonnière : il s’agit ici des saisons touristiques. Nous dépassons donc largement les périodes de vacances scolaires, ou les périodes de congés payés. Il y a bien une possibilité d’occupation des lieux élargie
  • Des locaux meublés proposés à une clientèle touristique. Ici le propriétaire n’est pas libre ou alors partiellement dans l’ameublement de son bien. L’accueil d’une clientèle touristique impose des standards.
  • Dans la résidence : il y a des locaux à usage collectif, un minimum d’équipements et de services communs. C’est ce qui rapproche cette résidence d’un hôtel. Les services communs être une réception, un restaurant un service de ménage.
  • La résidence est gérée par une seule personne physique ou morale : il s’agit d’une notion qui est à notre sens la plus importante. Cette gestion suppose donc l’existence d’un contrat entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence. Ce contrat peut prendre la forme d’une location, sous une forme à définir. Le gestionnaire sous-loue alors à des touristes.

Les articles D321-2 à D321-9 précisent le statut. Plutôt que d’opérer une énumération qui pourrait s’avérer quelque peu fastidieuse, nous énumérerons ici les principales règles qui sont fixées par ces articles :

  • La possibilité pour les résidences d’être placées, (outre sous le statut de l’immeuble à temps partagé, sur lequel nous reviendrons ultérieurement) sous le statut de la copropriété, comme un immeuble « normal ». C’est au demeurant le cas le plus fréquent. Un problème pratique peut survenir toutefois : la pluralité d’organes gestionnaires de cet immeuble : d’un côté les organes de gestions de la copropriété, savoir le syndic et le conseil syndical, de l’autre le gestionnaire de la résidence. Cette « dualité » peut parfois poser problème de « territoire de compétence ».
  • Au minimum 70% des locaux d’habitation meublés doivent faire l’objet d’un contrat de location, ce taux étant réduit à 55% pour les résidences exploitées depuis plus de neuf ans notamment.
  • Ces résidences, comme les hôtels, font l’objet d’un classement, par nombre d’étoiles croissant, suivant une procédure définie dans les mêmes textes.

 

Quels sont les avantages pour l’acquéreur :

  • Il perçoit des revenus sous forme de loyers qui peuvent prendre diverses formes 
  • d’occuper son bien pendant certaines périodes de l’année

De plus il bénéficie des dispositions de la loi dite « Censi-Bouvard » :

  • Il récupère la TVA immobilière sur son bien (actuellement 20%) si l’exploitant de la résidence propose trois services en plus de l’hébergement
  • Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement dans un plafond de 300.000 € soit 33.000 €, réduction qui s’étale sur neuf ans.
  • Il peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, mais cet avantage n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt citée plus haut. L’option pour l’un au l’autre des avantages est à voir au cas par cas.

 

Les pouvoirs publics, et ce depuis les années soixante-dix, ont, sous une forme ou sous une autre, « mis le paquet » pour inciter les particuliers à investir dans les résidences de tourisme (et maintenant également dans les résidences pour personnes âgées, et les résidences étudiantes).

La solution peut sembler séduisante. Toutefois, comme dans tout investissement immobilier il convient d’être prudent. Il ne faut pas perdre de vue que c’est la valeur du bien et son attractivité pour les clients qui importe d’abord. En effet, que devient un bien qui n’est pas, ou pas assez loué.

Ces dernières années, des faillites retentissantes d’exploitants ont mis leurs clients propriétaires sur la paille. Pierre et vacances a de son côté proposé à l’échéance de ses contrats une révision des loyers à la baisse.

Il convient donc de prendre en compte les avantages de toutes sortes que donne la loi mais ces avantages fiscaux ne feront jamais d’un bien immobilier de peu de valeur, une « poule aux œufs d’or ».

Il demeure néanmoins que les résidences de tourisme ont trouvé leur place dans le dispositif touristique français, avec les hôtels, chambres d’hôtes, meublés de tourisme et autres.